LOS ALQUILERES DE LOCALES DURANTE LA PANDEMIA | POSIBILIDAD DE APLAZAR EL PAGO DE LA RENTA
Aunque la regla general de los contratos es que las cláusulas pactadas por las partes deben ser cumplidas en sus estrictos términos, una nueva regulación normativa derivada de la crisis sanitaria COVID-19 posibilita el aplazamiento del pago de la renta por parte del inquilino.
Nos planteábamos en un anterior artículo si, debido a la crisis sanitaria denominada COVID-19, la cláusula “rebus sic stantibus” podía ser una vía para paliar los efectos de los incumplimientos contractuales que se produzcan cuando, por causas no imputables a las partes, no puedan cumplirse los términos de un determinado contrato.
Pues bien, en el BOE del día 22 de abril aparece publicado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en el que se establece expresamente la posibilidad de que los inquilinos de locales de negocio o los arrendatarios de una industria puedan demorar o aplazar el pago de la renta en los supuestos de imposibilidad o dificultad de pagarla como consecuencia de los efectos económicos derivados de la crisis sanitaria.
¿QUIÉNES PUEDEN BENEFICIARSE DELA NORMA?
Pueden serlo tanto las pequeñas empresas (PYMES) como los autónomos, siempre que cumplan los siguientes requisitos:
- En cuanto a las PYMES arrendatarias de locales de negocio o industria: debe tratarse de empresas cuyo activo no supere los cuatro millones de euros, el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros y el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
- En cuanto a los AUTÓNOMOS arrendatarios de locales de negocio o industria: Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
- Y tanto para dichas PYMES o autónomos:
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que decretó el estado de Alarma, o por órdenes dictadas por la las Autoridades competentes.
- Que, aunque su actividad no se vea directamente suspendida, se acredite la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
¿QUÉ POSIBILIDADES TIENEN LOS INQUILINOS O ARRENDATARIOS?
El Real Decreto-ley hace una clasificación de dos clases de ARRENDADORES:
- “Grandes tenedores” y empresas o entidades públicas de vivienda, siendo “grandes tenedores” aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
- Resto de arrendadores para uso distinto de vivienda (locales).
En el primer caso (grandes tenedores):
a) El inquilino (arrendatario) puede solicitar en el plazo de un mes desde el día 23 de abril una moratoria en el pago de la renta, que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
b) Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
c) Si el inquilino solicita la moratoria, el arrendador está obligado a concederla, salvo que alcanzaran un acuerdo ambas partes de aplazamiento o reducción de la renta.
En el segundo caso (resto de arrendadores):
a) El inquilino puede realizar la misma solicitud de moratoria en el mismo plazo, pero atendiendo a la redacción del Real Decreto-ley, el arrendador no viene obligado automáticamente a aceptarla.
b) Las partes pueden acordar disponer libremente de la fianza en su día entregada por el inquilino para pagar la renta, total o parcialmente, pero el inquilino deberá reponer la fianza en el plazo de un año desde el acuerdo o en un plazo inferior si el contrato se extinguiera antes del año.
c) Si el arrendador no acepta la solicitud de moratoria o aplazamiento pedida por el inquilino, éste vendrá obligado a seguir pagando la renta, pero entendemos que podrá acudir al Juez para obtener los mismos beneficios que los que se pueden obtener en los arrendamientos concertados con “grandes tenedores”.
CONSEJOS
PARA EL INQUILINO: intentar llegar a un acuerdo con el arrendador y si éste no es posible, dirigirle fehacientemente una solicitud de aplazamiento o fraccionamiento de la renta en los términos previstos por el Real Decreto-ley 15/2020.
PARA EL ARRENDADOR: intentar, asimismo, llegar a un acuerdo con el arrendatario, y en caso de que éste solicite una moratoria, comprobar que se cumplen los requisitos exigidos por el Real Decreto-ley citado.
Departamento de Derecho CivilSGVG Abogados
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