¿QUÉ ES LA INMATRICULACIÓN?

La R.A.E., define la inmatriculación como la primera inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad.

Regulación legal: La inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad se regula en los Art. 203 y ss de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

¿Cómo se inmatricula una finca?

La ley prevé varios procedimientos, como es la inscripción de bienes por las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho Público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de aquélla (Art. 206 L.H.); o los procedimientos especiales establecidos para los expedientes de transformación o equidistribución urbanística, concentración parcelaria, expropiación forzosa, procedimientos de deslinde y en virtud de sentencia que ordene la inmatriculación (Art. 204 L.H.); si bien con carácter general puede practicarse la inmatriculación mediante un expediente de dominio (Art. 203 L.H.), o aportando doble título público (Art. 205 L.H.).

Inmatriculación mediante un expediente de dominio. Una de las novedades que introdujo la Ley 13/2015, de 24 de junio, de modificación de la Ley Hipotecaria, es la modificación total del régimen del expediente de dominio para inmatricular fincas en el registro de la propiedad. Antes del 1 de noviembre de 2015, fecha en la que entró en vigor dicha ley, este expediente se tramitaba por vía judicial, ahora es el notario quien lo tramita.

Además de para la inmatriculación de una finca, el expediente de dominio también se puede instar para reanudar el tracto sucesivo (una finca ya inscrita a nombre de una persona, pueda inscribirse a nombre de un tercer adquirente, cuando los titulares intermedios no hubieran inscrito sus títulos de adquisición), y para regularizar los excesos de cabida (la superficie de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad, no se corresponde con la real).

¿Cómo se tramita el expediente de dominio?

El procedimiento se inicia a instancia del titular dominical de la finca y se tramita ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito y tiene por objeto inscribir por primera vez en el Registro de la Propiedad una finca. (Art. 205 LH).

Una vez iniciado el expediente a solicitud del interesado, este procedimiento requiere, entre otros trámites, la certificación del registrador -que acredite que la finca no está previamente inscrita-, la anotación de la iniciación del expediente en el Registro, la realización de notificaciones a los titulares de derechos reales sobre la propia finca y a los titulares de las fincas colindantes, la apertura de un plazo de comparecencias, la no oposición de ningún interesado y la calificación favorable de todo ello por el registrado.

En caso de que exista oposición, el expediente finalizará sin que se obtenga la pretendida inmatriculación y quedará abierta la posibilidad de acudir a la vía judicial. La oposición tiene que hacerse con expresión de la causa en que se funde, aportando pruebas escritas de su derecho.

Si alguno de los interesados plantea su oposición a la petición de inscripción registral de la finca, se tendrá que acudir al procedimiento declarativo correspondiente.

Inmatriculación por la existencia de doble título público: En este caso será necesario aportar en el Registro de la Propiedad donde se pretenda la inscripción, tanto el título público traslativo de quien pretende inmatricular, como el título público que acredita la previa adquisición de la finca, debiendo mediar, al menos, un año entre ambos, se exige también que exista identidad en la descripción de ambos títulos y la certificación gráfica y descriptiva del Catastro, que deberá aportarse. La existencia o no de la identidad requerida deberá ser valorada por el Registrador de la Propiedad que tramita el expediente, habitualmente se admite una “coincidencia sustancial”.

¿Cuáles son los títulos traslativos públicos que exige la ley para proceder a la inmatriculación?

A estos efectos el Art. 205 de la Ley Hipotecaria 13/2015 distingue dos títulos públicos:

El antetítulo que acredita la previa adquisición y que podrá ser por ejemplo, la aportación a una sociedad conyugal, la liquidación o extinción de ésta, la aportación a comunidad de bienes o la liquidación o extinción de condominio.

El título inmatriculador, esto es, el título público traslativo que se pretende inmatricular, y que podrá ser una escritura de compraventa, donación, de permuta o de adjudicación de herencia.

En cuanto al lapso temporal mínimo de un año entre el título adquisitivo y el actual traslativo ha de computarse entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.

Efectos de la inmatriculación: El Art. 207 de la L.H., señala que: “Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.”

Es decir, que los adquirentes del inmatriculante no serán terceros a efectos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y por tanto no quedan protegidos por la fe pública Registral hasta pasados dos años desde la inscripción, si se producirán no obstante todos los efectos restantes de la inscripción.

SGVG Abogados
Departamento de Derecho Civil

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