EL CONTRATO DE ARRAS EN LA COMPRA DE VIVIENDAS
¿Qué pasa si no nos conceden el préstamo hipotecario del que dependía nuestra adquisición?
Es bastante frecuente que la persona que va a comprar una vivienda precise de un crédito hipotecario para su adquisición. Es también habitual que el comprador necesite lo que se denomina un “contrato de arras” para poder presentar ante la entidad bancaria un documento que sirva de base para el estudio de si procede o no la concesión del crédito.
¿Qué es un Contrato de arras?
Se trata de un contrato privado firmado por el comprador y el vendedor de una propiedad, celebrado al amparo del Artículo 1454 del Código Civil español y por el que se reserva el derecho de compra sobre esa propiedad, entregando una cantidad estipulada entre ambas partes en concepto de señal y estipulando una penalización para la parte que incumpla el acuerdo.
¿Cuáles son sus efectos?
De acuerdo con nuestra legislación, si el que rompe el acuerdo es el comprador, éste perderá la señal aportada por él a la firma del contrato de arras. En cambio, si el que incumple el acuerdo es el vendedor, éste no solo deberá devolver la señal que le entregó el comprador, sino que deberá devolver el doble de dicha cantidad.
¿Qué pasa si al firmar el contrato de arras esperábamos conseguir un crédito que luego nos deniega el banco? ¿Podemos recuperar la señal?
Es muy conveniente que se reconozca expresamente en el contrato de arras al comprador la posibilidad de desistir del contrato con recuperación de la cantidad entregada en caso de no consecución del préstamo.
En nuestro ordenamiento jurídico rige el principio “pacta sunt servanda” (los pactos están para que se cumplan). Por lo tanto, si se acordó sin más que, de no llevarse a cabo la compra se perdía la cantidad entregada en concepto de arras, nos podemos encontrar con serias dificultades para recuperar esa cantidad.
Es verdad que, a raíz de las nuevas circunstancias (nos estamos refiriendo a la crisis social y económica surgida a consecuencia del Coronavirus), hay otro principio del derecho que es el “rebus sic stantibus” (estando así las cosas), que va cobrando fuerza. Muchas personas se preguntan si esa situación de crisis, que está dificultando la obtención de préstamos hipotecarios, puede ser causa suficiente para incumplir el contrato de arras sin penalizaciones.
A nuestro entender, la crisis sanitaria y económica como causa genérica no sería suficiente para recuperar las cantidades adelantadas en concepto de señal, sino que debe poder acreditarse las afectaciones reales al caso concreto.
CONCLUSION
Nuestro consejo es que, como siempre y en especial cuando hay en juego una suma importante de dinero, debemos asesorarnos correctamente y tener la precaución de incluir una cláusula específica en el contrato de arras que contemple expresamente la posibilidad de resolver el contrato en caso de no concesión del préstamo solicitado para evitar problemas.
Departamento Derecho Civil
SGVG Abogados
Etiquetas:"clausula rebus sic stantibus", arras, cláusulas contractuales, Compraventa, contrato privado, crisis económica, denegación préstamo hipotecario, préstamos hipotecario, principios del derecho, resolución contrato, señal
