DIVORCIOS | Extinción del condominio en una vivienda hipotecada

La extinción o disolución de un condominio se realiza cuando se quiere terminar con una situación de copropiedad en una comunidad de bienes. En este artículo nos centraremos en aquellas comunidades conformadas por un único bien indivisible gravado con una hipoteca para garantizar la devolución de un préstamo.

En términos prácticos, se solicita una extinción de condominio cuando una pareja se separa o divorcia y una de las partes cede la propiedad de la vivienda a la otra; los copropietarios pueden optar por acudir al notario y firmar una escritura de extinción de condominio o bien en el caso de una pareja que decide divorciarse o separarse, la división de la cosa común se puede realizar a través del convenio regulador en el que se incluya la liquidación de la sociedad de gananciales, suscrito de mutuo acuerdo y que acompaña a la demanda de divorcio; dicha liquidación, una vez declarados el divorcio o la separación, será inscribible en el Registro de la Propiedad.

La problemática más común en el caso de parejas -casadas o no- que compraron en su día una vivienda mediante un préstamo hipotecario y que después deciden separarse y extinguir el condominio, es qué ocurre con el citado préstamo, teniendo en cuenta que los pactos a los que lleguen los copropietarios en cuanto a que uno le ceda a otro su parte en el inmueble, no obligan a la entidad financiera, pues la deuda no se ve afectada y ello aun cuando uno de los interesados decida asumir el pago del préstamo hipotecario.

Hay que tener en cuenta que la entidad financiera concedió el mencionado préstamo en función de unas garantías que ofrecen los prestatarios y que al desaparecer uno de los deudores aquéllas se reducen, por lo que el banco, para autorizar dicha operación, puede modificar las condiciones del préstamo y exigir la firma de uno nuevo con carácter previo a la extinción del condominio.

Si la entidad bancaria no autoriza que el préstamo sea asumido por uno de los deudores, liberando al otro, bien firmando junto con los copropietarios la extinción de condominio, bien con una certificación que así lo diga y que se incorpora a la escritura, bien con un nuevo préstamo, ambos coproprietarios seguirán siendo prestatarios y deudores de la citada entidad, aunque se hubieran divorciado o separado.

La extinción del condominio no se considera transmisión patrimonial y, dado que la única manera de extinguir la comunidad es adjudicárselo íntegramente a uno de los titulares, ya que el bien no es divisible, tributa por Actos Jurídicos Documentados; el tipo aplicable, dependiendo de cada Comunidad Autónoma donde se encuentre el bien, será entre el 0,50% y el 1% del valor total del bien, correspondiendo su pago al comprador/adjudicatario. En todo caso dicha operación hay que tenerla en cuenta a la hora de efectuar la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas correspondiente.

Departamento de Derecho Civil
SGVG Abogados

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