ARRENDAMIENTOS: OBRAS DE CONSERVACION Y MEJORA
En más de una ocasión y ante la necesidad de realizar una reforma en un inmueble arrendado, surgen dudas entre el tipo de obra a llevar a cabo, si de conservación o de mejora, teniendo en cuenta que las primeras son necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda y las segundas se realizan para mejorar sus características.
La regulación de las obras de conservación y mejora de la vivienda arrendada, se encuentra en los Artículo 21 y ss., de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y, para el caso de arrendamientos para uso distinto de vivienda, en el Art. 30, que se remite a los anteriores.
¿Qué son obras de conservación?
Son aquéllas que son indispensables para conservar la vivienda o local arrendado en estado de servir para al uso convenido, es decir aquellas que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble. Como la Ley de Arrendamientos Urbanos no determina cuáles se consideran como tales, serán los Juzgados y Tribunales quienes, atendiendo al caso concreto, determinen si la obra en cuestión puede ser calificada como necesaria o no.
Según la doctrina jurisprudencial, son reparaciones necesarias aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada, y ha venido considerando como necesarias, entre otras las obras para la conservación de un techo de una casa; el arreglo o renovación de la red de desagüe; o la reparación de daños por humedades en la estructura.
¿Quién está obligado a realizar las obras de conservación?
Es al arrendador a quien corresponde realizar, sin que tenga derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los Arts. 1563 y 1564 del Código Civil.
“Artículo 1563 El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.»
«Artículo 1564 El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.”
No son obras de reparación las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso del inmueble arrendado, como pueden ser la sustitución de ciertos elementos, por ejemplo, el cambio de un grifo, un enchufe…, que siempre son a cargo del arrendatario.
El arrendatario está obligado a soportar las obras de conservación cuando su ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la finalización del arrendamiento. Y eso, aunque sea muy molesta o durante la misma se vea privado de una parte de la vivienda. En caso de que la obra tuviera una duración superior a 20 días, deberá disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado durante el tiempo que duren las mismas.
Cuando la ejecución de la obra de conservación haga inhabitable la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá la facultad de suspender el contrato o, si lo prefiere, de desistir del mismo, sin indemnización alguna. Si suspende el contrato, se suspenderán tanto el plazo del mismo como la obligación de pagar la renta. La suspensión del pago de la renta incluye la del IBI y demás cantidades a cargo del arrendatario.
¿Qué debe hacer el arrendatario si se encuentra ante la necesidad de una reparación?
El inquilino debe comunicar al arrendador en el plazo más breve posible la necesidad de llevar a cabo una reparación necesaria.
En el caso de que la obra fuese urgente y para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el arrendatario podrá acometer la reparación previa comunicación fehaciente al arrendador, que deberá reintegrar al inquilino el importe abonado como consecuencia de la misma.
Hay que tener en cuenta, que, en caso de discrepancia con el arrendador sobre el carácter urgente de la obra, deberá ser el arrendatario quien pruebe la premura de la misma, correspondiendo a los tribunales decidir sobre este extremo.
En ningún caso el inquilino puede realizar, sin el consentimiento del arrendador, aquellas obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios (garaje, trastero…), o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
¿Qué son obras de mejora?
Aquellas que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad del inmueble arrendado, sino que tienen como finalidad mejorar el mismo, por ejemplo, modificar el sistema de calefacción, el cambio de unas ventanas por otras mejores, o poner una puerta de seguridad.
El arrendador deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, el tipo de obra a realizar, la fecha de comienzo y la duración, éste tendrá un mes para desistir del contrato, en cuyo caso tendrá dos meses para abandonar la vivienda.
La realización de obras de mejora por el arrendador pasados tres o cinco años de arrendamiento (dependiendo de la fecha de realización del contrato) le dará derecho, salvo pacto en contrario, a subir la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
El arrendatario no debe olvidarse de que deberá contar con autorización del arrendador para realizar obras en el inmueble ya que de lo contrario el propietario puede optar por resolver el contrato, exigir al término del mismo la reposición de las cosas al estado anterior, o bien conservar lo hecho, sin tener que pagar indemnización alguna.
Departamento de Derecho CivilSGVG Abogados
Etiquetas:discrepancia., inhabitabilidad, Obras de conservación y mejora, suspensión y rescisión del contrato de arrendamiento
