PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS | Conceptos que se deben conocer

Antes de suscribir un préstamo con garantía hipotecaria, es conveniente conocer entre los diferentes elementos que conforman dicho producto financiero, la comprensión de los mismos nos permitirá elegir la mejor opción a la hora de contratar con una entidad bancaria u otra.

¿Qué es lo que se quiere firmar?

En primer lugar, hay que distinguir entre la escritura de compraventa, la de préstamo con garantía hipotecaria y la escritura de compraventa con subrogación. En virtud de la primera se adquiere el bien inmueble por el comprador; por la segunda se concede por la entidad bancaria un préstamo, y se garantiza la devolución del mismo mediante la constitución de la hipoteca. Lo habitual es hacerlo en una misma escritura, o bien en sucesivas.

La escritura de compraventa con subrogación, significa que el comprador además de adquirir el bien, se subroga en el préstamo que tiene suscrito el vendedor-prestatario con la entidad bancaria (por ejemplo: un promotor inmobiliario), es decir, el comprador pasa a ocupar la posición de prestatario, por lo que le serán aplicables todas las condiciones financieras del préstamo que en su día se suscribió.

¿Qué gastos de formalización tiene un préstamo con garantía hipotecaria?

La formalización del préstamo con garantía hipotecaria genera una serie de gastos cuyo importe puede incrementar el precio de la compraventa.

  • Notaria: los honorarios de este profesional se devengan por su intervención en el otorgamiento de la escritura.
  • Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Ni la compraventa, ni el préstamo por sí solos, exigen su inscripción en el registro de la propiedad, cosa distinta es la hipoteca, toda vez que para que ésta se pueda constituir es necesario que acceda al registro de la propiedad. En consecuencia, para que la hipoteca se pueda inscribir será preciso que el bien sobre el que se constituye la misma lo esté también y a nombre del hipotecante.
  • Tasación del inmueble y gastos de gestoría. La tasación tiene como objeto conocer el valor del bien que se va a hipotecar y así poder fijar el importe del préstamo que se va a conceder. Los gastos de gestoría, son los que se devengan por realizar el banco los trámites para que la escritura de compraventa y de préstamo con garantía hipotecaria quede inscrita en el Registro de la propiedad.
  • Impuestos: IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) o ITP ( Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) si se trata de vivienda nueva o de segunda mano, respectivamente.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, depende del valor de inmueble. De acuerdo con el R.D.-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el R.D. Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre («B.O.E.» 9 noviembre), las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria que otorguen a partir del día 10 de noviembre de 2018 el sujeto pasivo del citado impuesto es el prestamista.

¿Qué comisiones puede tener un préstamo con garantía hipotecaria antes de recibir el importe solicitado?

  • Comisión de estudio.
    Se cobra por la entidad financiera por el estudio o análisis de los riesgos de una operación, puede ser una cantidad fija, un porcentaje sobre la totalidad del préstamo, o una combinación de ambas.
  • Comisión de apertura.
    Es cobrada por la entidad financiera por los gastos que corresponden a la formalización y a la puesta a disposición del préstamo, sobre la base de cubrir gastos administrativos y de gestión.

¿Qué tipo de interés se prefiere?

El interés es el precio que las entidades cobran por prestar su dinero, y puede ser:

  • Tipo de interés fijo: El tipo de interés y por lo tanto la cuota mensual a pagar permanecen constantes durante toda la vida del préstamo.
  • Tipo de interés variable: En este caso la cuota mensual fluctúa en función de las subidas y bajadas del índice de referencia (Euribor, Mibor, IRPH entidades…); la revisión del tipo de intereses puede ser anual, semestral o incluso a veces trimestral.
  • Tipo de interés mixto: En este caso, se cobra un interés fijo durante un período inicial que luego pasa a ser un tipo variable.

¿Qué es el TAE y el TIN?

Para referirse a los intereses tanto en los préstamos, como en cualquier otro producto financiero, se utilizan diferentes expresiones: Tipo de interés Nominal (TIN), Tasa Anual Equivalente (TAE).

  • TIN:
    Es un porcentaje fijo que se pacta en los contratos bancarios: depósitos, préstamos, créditos, que indica el tanto por ciento que recibe la entidad bancaria por ceder el dinero.
  • TAE:
    Es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual revela el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero.

    La Tasa Anual Equivalente (TAE) se calcula contemplando todos los costes asociados al préstamo, por lo que aporta una visión más clara que el Tipo de Interés Nominal (TIN). La TAE es un índice más útil para que los consumidores puedan saber si la oferta que hace la entidad financiera tiene buenas condiciones o no, permitiendo comparar entre préstamos de distinta cuantía y duración.

¿Qué es la amortización?

La amortización es el proceso financiero por el cual se va saldando de manera gradual la deuda. Existen diferentes tipos de sistemas de amortización, los que se utilizan habitualmente en España son:

  • El sistema Francés, es el más utilizado por las entidades bancarias, en este sistema la cuota es siempre constante; los primeros años de vida del préstamo, la mayor parte de la cuota que se abona se destina a amortizar intereses y a medida que evoluciona el préstamo se amortizará más capital y menos intereses.
  • Sistema de amortización con cuota constante de capital, desde un primer momento la cuota a pagar contiene una parte de capital, por lo que las cuotas iniciales son más altas que las cuotas finales. Al estar rebajando capital del préstamo desde un principio, los intereses cada vez se calculan sobre un capital inferior, por lo que a medida que avanza la vida del préstamo las cuotas van bajando.

En conclusión, contratar un préstamo con garantía hipotecaria es un proceso que exige dedicación y comparar las distintas ofertas que hay en el mercado, para llegar a conseguir la mejor financiación, teniendo en cuenta que no solo es el tipo de interés el que debemos tener en cuenta.

Dpto. de Derecho Bancario
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