Las 5 Cláusulas Abusivas más Frecuentes en los Contratos de Alquiler
Este artículo es la segunda parte que complementa nuestra Guía completa del Alquiler de Vivienda, publicado hace dos días. Aquí intentamos resaltar aquellas cláusulas ilegales que más frecuentemente los propietarios suelen incluir en los contratos de alquiler con el fin de que nuestros lectores puedan identificarlas fácilmente.Todas las cláusulas que se reproducen a continuación se han inspirado u obtenido directamente de contratos de alquiler reales. Los efectos de la abusividad de estas son su nulidad de pleno derecho, es decir, se tendrán por no puestas y no surten efectos desde el principio de la relación contractual.
1º) Se suelen incluir con frecuencia cláusulas abusivas en lo relativo a las obras de reparación (aquellas necesarias para que la vivienda se mantenga conservada y habitable), que son siempre a cargo y por cuenta del propietario. Sin embargo, en los contratos de arrendamiento, a menudo se incluyen cláusulas que, con una redacción más o menos afortunada, vienen a decir lo siguiente:
“Serán de cuenta del arrendatario (inquilino), todos aquellos gastos derivados de las reparaciones que se tengan que efectuar en la vivienda, incluso las obras que se deriven del uso y desgaste de la misma”
Aquí , en ocasiones, se va más lejos y se incluyen las reparaciones de los electrodomésticos o de servicios básicos como el agua y la calefacción de la vivienda que, al ser imprescindibles para su habitabilidad, su mantenimiento en perfecto estado, siempre corre a cargo del propietario.
2º) Otro punto en el que se suelen incluir cláusulas abusivas es en el relativo a la renta. En este punto, el propietario procura cubrirse las espaldas de la forma más amplia posible y, en los contratos de arrendamiento, a veces se incluyen cláusulas fijando intereses desorbitados o haciendo responsable al inquilino de todos los gastos judiciales, e incluso extrajudiciales que sean precisos para efectuar cualquier tipo de requerimiento. Se trata de supuestos en los que, por un breve retraso en el pago de la renta o una discrepancia, por nimia que sea, entre propietario e inquilino, aquel encomienda la solución del conflicto a un profesional, por ejemplo un abogado, y pretende repercutir en el inquilino los posibles honorarios que se deriven de su intervención, aunque ni siquiera se haya tenido que recurrir al juzgado a efectuar reclamación ninguna. La redacción de estas cláusulas suele ser algo parecido a:
“Serán de cuenta del arrendatario los gastos judiciales y extrajudiciales que se acrediten como consecuencia de cualquier incumplimiento del contrato, incluyendo honorarios de abogado y procurador”
3º) Otra cláusula típica, relacionado con el anterior, es la que supone la fijación de intereses abusivos e ilegales en caso de impago o retraso en el pago de la renta. Estas cláusulas vienen a decir algo como:
“ En caso de impago o mero retraso de la renta, ésta devengará un interés equivalente al interés legal incrementado en 10 puntos (o, en su caso, los puntos que el propietario tenga por conveniente fijar)”
4º) También se suelen encontrar cláusulas relacionadas con el derecho al acceso del propietario a la vivienda arrendada. La redacción sería aproximadamente la siguiente:
“El arrendatario (inquilino) se compromete a permitir el acceso en la vivienda a la propiedad, cuando ésta lo estime pertinente, incluso para mostrar la misma a futuros compradores”
Salvo que la causa esté justificada (una reparación, por ejemplo) y previo acuerdo entre las partes para fijar día y hora a tal fin, el propietario no puede pasearse libremente por nuestro domicilio por mucho que sea el titular del mismo.
5º) Por último, otra cláusula abusiva que también se incluye en ocasiones se refiere a dar a la fianza un destino distinto del que realmente debe tener. La fianza sirve para hacer frente a posibles desperfectos que pueda presentar la vivienda en el momento en que finaliza el contrato de arrendamiento y no puede destinarse ni al pago de rentas debidas, aunque se utilice así con frecuencia, ni al pago de deterioros que pueda sufrir la vivienda derivados del desgaste y del uso normal de la misma.
Por tanto sería también abusiva cualquier cláusula con una redacción del mismo significado que la siguiente:
“ Se fija como fianza el pago de una mensualidad al objeto de responder de la renta que pudiese resultar impagada a la finalización del contrato, y de otra mensualidad al objeto de responder de los deterioros que pudiese haber sufrido la vivienda, incluidos los derivados del uso normal de la misma”
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