Guía completa del alquiler de vivienda
Todo lo que necesitabas preguntar sobre el alquiler de vivienda y nadie te sabía responder.
Presentamos esta nueva guía que analiza las cuestiones básicas a tener en cuenta a la hora alquilar una vivienda con el fin de ayudar a los inquilinos (arrendatarios) a evitar problemas con el propietario (arrendador).1º) Regulación:
Los alquileres de pisos están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que en su redacción de 1994 distingue entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada y también los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.
2º) Forma:
La actual legislación mantiene la libertad de las partes de formalizar el contrato de arrendamiento de forma oral o escrita.
Es aconsejable que el arrendamiento se haga constar por escrito por lo menos los datos básicos: la identidad del propietario (arrendador) y la del inquilino (arrendatario), la identificación del piso arrendado, la duración del contrato, la renta y aquellas otras cláusulas que se consideren importantes y que pueden plantear problemas (por ej. respecto de quién se va a hacer cargo de los gastos de servicios y suministros, de los gastos de la comunidad, si se alquila con muebles etc…). Los modelos básicos de contratos de arrendamiento abundan en internet por lo que cualquiera puede redactar uno.
3º) Si la vivienda se alquila amueblada, es aconsejable hacer un inventario de lo que tiene el inmueble y obtener fotografías, firmando ambas partes un documento con su conformidad acerca del contenido de la vivienda y el estado del mobiliario. Os evitará importantes conflictos.
4º) Plazos:
El plazo mínimo de arrendamiento para una vivienda es de 1 año prorrogable anualmente. Si el inquilino, con treinta días de antelación, no manifiesta su voluntad de resolver el contrato, se va prorrogando de año en año hasta un máximo de 3 años. Si transcurridos los 3 años ninguna parte notifica a la otra su voluntad de no renovarlo, se prorroga por un año más.
5º) Renta:
La renta es la cantidad que el inquilino abona al propietario por el alquiler de la vivienda y se pacta libremente por las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. Respecto de la actualización, se incrementará o disminuirá de conformidad a la variación que en su caso experimente el índice de Precios al Consumo (IPC); así, la renta se incrementará si sube el IPC o disminuirá si éste lo hace.
En cuanto al lugar de pago, se podrá realizar éste en el lugar y forma que acuerden ambas partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta… etc.); si no se dice nada al respecto se realizará en efectivo y en el inmueble arrendado.
Por su parte, el propietario está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario).
6º) Fianza: Salvo que las partes pacten lo contrario, a la firma del contrato el inquilino está obligado a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a 1 mensualidad de la renta que se establezca. La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en la vivienda (y que no deriven de un uso habitual o corriente).
7º) Obras:
Este es otro tema que plantea numerosas conflictos. En primer lugar, debemos distinguir entre dos tipos de obras:
– Las obras de reparación, que son aquellas necesarias para que la vivienda se mantenga conservado y habitable.
– Las obras de mejora aquellas que no son estrictamente necesarias para que la vivienda sea habitable, pues van dirigidas a mejorar las características de la misma.
Las primeras son siempre de cargo del propietario y, aunque puedan ser molestas para el inquilino éste debe permitirlas. Ahora bien, si la obra en cuestión dura más de veinte días, se deberá disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de que el inquilino se vea privado. Las obras de mejora no conllevan un incremento de la renta que paga el inquilino.
En cuanto a las obras que puede realizar el inquilino, si modifican la configuración de la vivienda (por ej. tirar un tabique), se precisa la autorización expresa y por escrito del propietario, ya que, en otro caso, éste podrá obligar al inquilino una vez finalizado el contrato a reponer el inmueble a su estado anterior.
8º) El arrendatario de una vivienda pueden tener un derecho de adquisición preferente, aunque este derecho en la actualidad es renunciable entre las partes al firmar el contrato de arrendamiento.
9º) Finalización del contrato y devolución de la fianza: Una vez que finaliza el contrato por la causa que sea (voluntad de las partes, transcurso del plazo … ), conviene que se entreguen las llaves al propietario en el inmueble alquilado con el fin de comprobar el estado del mismo y redactar un contrato en el sentido de que se entrega de conformidad entre ambas partes y en perfecto estado o, en su caso, haciendo costar los deterioros que se puedan observar en el mismo al objeto de poder solicitar la devolución de la fianza y poder compensar a cuenta de la misma los daños que se hayan podido causar, siempre que no sean los ocasionados por el simple uso correcto de la vivienda.
Departamento de Derecho Civil
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Etiquetas:Alquiler, Arrendamientos, Contratos, Inquilino, Propietario, Vivienda
