DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquirir con preferencia a un tercero y en las mismas condiciones, la vivienda objeto de arrendamiento.

Los derechos de tanteo y retracto aparecen regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, relativo al «Derecho de adquisición preferente».

¿En qué consiste el derecho de adquisición preferente?

Es la posibilidad que tiene el arrendatario de adquirir la vivienda excluyendo o desplazando a cualquier otro posible adquirente, se puede ejercer por el inquilino antes o después de haberse producido la venta:

  • Derecho de tanteo: El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo en un plazo de 30 días, desde el siguiente al que se le notifique de manera fehaciente la decisión de vender la vivienda, el precio y demás condiciones.
    Los efectos de la notificación caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma.
  • Derecho de retracto: El arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto, cuando no se le hubiese notificado o se omitiera algún requisito, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.
    El derecho de retracto caducará a los 30 días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

Los derechos de adquisición preferente pueden ser de origen legal o contractual. Entre los primeros están los retractos de comuneros y de colindantes, y el tanteo y retracto de los inquilinos. El derecho de adquisición preferente del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, a excepción del derecho reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

Inscripción en el Registro de la Propiedad de la venta. Cuando exista un derecho de adquisición preferente del arrendatario, para que el título de venta se inscriba en el Registro de la Propiedad debe justificarse que han tenido lugar las notificaciones previstas.

No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando:

  • La vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble.
  • Se vendan de forma conjunta la totalidad de los pisos y locales del inmueble por distintos propietarios a un mismo comprador.
  • Renuncia al derecho de adquisición preferente: Como todo derecho de contenido patrimonial, la adquisición preferente es renunciable, pudiendo las partes pactar la renuncia.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

El hecho de que el arrendatario no quiera ejercitar el derecho preferente o haya renunciado al mismo, no implica que deba abandonar el inmueble arrendado, sino que este permanecerá en el contrato con los mismos derechos y obligaciones. Lo único que habrá sucedido es que habrá variado la figura del arrendador, quien quedará sujeto a las condiciones del arrendamiento existente.

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