Claves de la nueva Ley Hipotecaria

Este pasado lunes entró en vigor la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, publicada en el B.O.E. el 16 de marzo. Esta Ley tiene un doble objetivo, por una parte, incluir en el ordenamiento jurídico español una serie de nuevas normas europeas en materia hipotecaria y por otra dar más seguridad jurídica y transparencia a las relaciones entre los bancos y sus clientes. En este artículo te contamos sus claves.

¿Qué ocurre si firmé el préstamo hipotecario antes de la entrada en vigor?

Sólo podrán formalizarse bajo el paraguas de la Ley hipotecaria anterior los contratos en los que se acredite que el prestatario había aceptado la oferta vinculante sin modificaciones antes de esa fecha (17 de junio). Si no se acredita, se aplicará la nueva normativa y será necesario el otorgamiento del acta notarial de información previa.

Principales novedades:

  1. Información precontractual: El banco tiene que entregar al cliente las condiciones particulares del préstamo en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Al mismo tiempo el banco tiene que facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.

  2. Los notarios y registradores deberán garantizar que el prestatario comprende el producto bancario que está contratando, así como las condiciones del mismo. A tal efecto, tanto los que van a suscribir la hipoteca como los posibles avalistas podrán recibir asesoramiento en la notaría. El notario no puede autorizar la escritura del préstamo si no se certifica que el futuro prestatario no ha recibido toda la documentación exigida.

  3. Gastos hipotecarios:
    • A pagar por el Banco – Notaría, Registro, Gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
    • A pagar por el cliente – La tasación del inmueble y su copia de la escritura.

  4. Comisiones:
    • La comisión de apertura, que se devengará en un solo pago, debe comprender todos los gastos de tramitación, estudio y concesión del préstamo.
    • Comisiones de amortización: Se limita en las hipotecas a tipo fijo al 2% durante los 10 primeros años y al 1,5% en los posteriores. En las de tipo variable será el 0,25% o el 1.5% en función de que se elija amortizar a tres o cinco años.
    • Comisión por intereses de demora: Se fija en el interés remuneratorio más el 2%.

  5. Vinculación a otros productos: Se prohíbe asociar la hipoteca a otros productos que vendan las entidades bancarias, por ejemplo planes de pensiones, seguros de vida y hogar o tarjetas de crédito. Aunque sí está permitido que el Banco exija un seguro que garantice el cumplimiento de las obligaciones derivadas del préstamo con garantía hipotecaria.

  6. Subrogación: El deudor hipotecario se podrá subrogar en otra entidad bancaria o modificar las condiciones de la hipoteca sin que se devenguen costes adicionales.

  7. Ejecuciones hipotecarias (Desahucios): Se deberá haber impagado 12 cuotas o el 3% del capital prestado para la primera mitad de la vida del préstamo, y 15 cuotas o el 7% del capital en la segunda mitad.

  8. Cláusula suelo del 0% por defecto: Se prohíbe específicamente existencia de interés mínimo o cláusulas suelo.

  9. Hipotecas multidivisa: Los titulares de préstamos concedidos en otras monedas tienen el derecho de convertirlas a euros en cualquier momento.

Departamento de Derecho Bancario
SGVG Abogados

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