ALQUILER | LA FIANZA
¿Qué es la fianza en los contratos de alquiler y para qué sirve?
La fianza en el contrato de alquiler de vivienda o de local de negocio (para uso distinto de la vivienda), es la cantidad que el arrendatario entrega al arrendador como garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.
La constitución de la fianza viene impuesta con carácter obligatorio en el Art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y tiene como finalidad garantizar el cumplimento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento asumidas por el arrendatario frente al arrendador: daños en la vivienda o en el local arrendado, conservación del mismo, restitución de la posesión, impago de rentas… Su importe será de una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda y dos en los contratos para uso distinto del de vivienda (locales).
La cantidad que el inquilino entrega en concepto de fianza al arrendador, lo ha sido en concepto de depósito, por lo que éste no puede disponer libremente de él, toda vez que debe restituirla en el momento que proceda. De hecho, tiene que efectuarse el depósito en un organismo público, que es distinto en cada Comunidad Autónoma.
¿Cuándo se debe devolver la fianza?
Dado que la fianza responde del cuidado y conservación del inmueble arrendado, de la restitución de la posesión, de la renta y demás cantidades que debe abonar el arrendatario, una vez finalizado el contrato, y como presupuesto para el reintegro de la misma, habrá que determinar si el inquilino ha cumplido todos los términos de aquél teniendo en cuenta que la valoración de si se ha cumplido o no el contenido del contrato, no puede dejarse únicamente a la interpretación del arrendador, ya que dicha apreciación puede hacerse de manera arbitraria por éste en perjuicio del arrendatario.
En consecuencia, el incumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento que justifiquen la no devolución de la fianza por el arrendador, bien en su totalidad o en parte, debe ser real y por causas imputables al arrendatario, existencia desperfectos en la finca, rentas pendientes, impago de los suministros, que en todo caso el arrendador deberá acreditar.
Plazo para la devolución de la fianza.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no determina plazo alguno respecto de cuando hay que devolver la fianza, no obstante, de manera indirecta dispone que, finalizado el contrato con la entrega de llaves y la posesión del inmueble, si el arrendador no entrega la fianza en el plazo de un mes, ésta devengará intereses; en consecuencia, lo aconsejable es que una vez entregadas las llaves se reintegre el importe de la fianza.
¿El arrendador puede exigir otras garantías además de la fianza?
Sí. Además de la fianza, el arrendador puede exigir al inquilino otras garantías, como por ejemplo que presente un aval bancario, la suscripción de un seguro de impago de alquiler, u otras garantías adicionales.
Por lo que se refiere a otras garantías adicionales, según el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, todos los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren partir del día 6 de marzo de 2019, la garantía adicional máxima (aparte de la fianza de un mes) que puede solicitar al arrendatario no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Begoña Gallego Fdez.
Dpto Civil SGVG Abogados
Etiquetas:arrendamiento, contrato alquiler, fianza, Inquilino
